Quando si procede con lo sfratto per morosità o mancato pagamento?

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Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente in tempi brevi, al locatore il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, a seguito alla costante morosità del pagamento del canone di affitto stabilito nel contratto.

Come previsto nell’art. 658, 1° comma, c.p.c., difatti, il locatore può imporre al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni precedenti decaduti.

Quali sono i presupposti della procedura di sfratto per morosità o mancato pagamento?

Il Locatore può procedere allo sfratto per morosità, nel caso in cui, ci sia un regolare contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore e  nel caso in cui il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.

Tale regola, tuttavia, “trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo” (Cass. n. 8628/2006), per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della l. n. 392/1978, “come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (Cass. SS.UU. n. 12210/1990; n. 5902/2006).